מס שבח הינו מס שיש לשלם כאשר משלימים עסקת מכירה של נכס מקרקעין. ככלל, מדובר במס שנגזר מהרווח שנוצר למוכר מהפער שבין מחיר קניית הנכס לבין מחיר המכירה שלו. היבטי המס השונים, המורכבים למדי, נידונים בהרחבה בחוק מיסוי מקרקעין, משנת 1963.
על פי חוק זה, שעודכן מאז, ניתן לראות שמקרקעין כגון מוגדר: קרקע, דירה, בית או כל מבנה שקיים חיבור בינו לבין הקרקע.
המכירה, כך על פי החוק, יכולה להיות מכירה של נכס מקרקעין או של זכות מסוימת. הזכות יכולה להיות בעלות או חכירה לתקופה ארוכה ממנהל מקרקעי ישראל. יש לציין שבמהלך השנים חלו תמורות של ממש בהיבטי המס השונים, פטורים שמהם נהנה המוכר, הקלות במס וכו'.
שיעור מס שבח
שיעור מס השבח הנהוג כיום עומד על עשרים וחמישה אחוזים מהשבח, דהיינו מהרווח שבו נמכר הנכס ביחס לעלות הרכישה.
ראוי לציין שניתן בהחלט להקטין את המס באמצעות הוצאות שהוצאו על ידי בעל הנכס. ניתן לנכות הוצאות שהמוכר שילם בכדי להשביח את הנכס, אגרות שונות ומיסים,הוצאות של תיווך, שכר טרחה ששולם לעורכי דין במסגרת עסקת רכישה או קניית מקרקעין או השבחה, הוצאות של השתתפות במכרז, עלויות ששולמו למנהל מקרקעי ישראל, דמי היוון, הוצאות בגין תשלומי ריבית הקשורים לעניין ועוד.
דירת מגורים מזכה
בהתאם לחוק האמור, ניתן במקרים מסוימים לקבל פטור ממס שבח. למשל דירת מגורים מזכה, זוהי דירה ששמשה למגוריו של המוכר במשך ארבע שנים לפחות. הפטור ממס שבח יהיה בר מימוש במידה והדירה הנמכרת היא הדירה היחידה של המוכר ובתנאי שבמשך שנה וחצי קודם לכן לא נמכרה דירת מגורים אחרת שבבעלותו. ישנה אפשרות למכור דירת מגורים בפטור בתנאים מסוימים גם כאשר מדובר בדירה שהתקבלה בירושה. זאת, כאשר הדירה שהתקבלה בירושה הייתה דירת המגורים היחידה של המוריש.
פטורים ודחיות מס
חשוב לציין שהדברים שנאמרו לעיל הם כלליים ביותר, החקיקה ויותר מכך – השינויים התכופים בכל הקשור במיסי מקרקעין (מס רכישה, מס שבח) הופכים את המס שבח לאחד המורכבים ביותר במדינת ישראל. יש אפשרות במקרים רבים לנצל לא רק פטורים באופן מלא או חלקי על חבות המס אלא גם לממש דחיה של מועד תשלום המס. זאת, למרות שהלכה למעשה מדובר במס שאותו יש לגבות באותה שנת מס שבה נמכר הנכס.
בשנים האחרונות הורעו התנאים עבור מחזיקי נכסי מקרקעין לרבות בעלי דירות המגורים. צומצמו הפטורים, אך ניתן לבצע תחשיבים ליניאריים שבאים להעמיס את הרווח (השבח) על פני תקופה מתמשכת. אי לכך, לא מומלץ לבצע עסקאות מקרקעין, רכישה, קניה, החכרה ואף שינויים במעמד הנכס (שינוי מנכס פרטי לעסקי ולהפך) ללא התייעצות עם גורם מקצועי, מומחה לענייני מיסוי.
במקרים מסוימים, ישנה האפשרות לעשות שימוש בפטור ממס שבח אף במכירה של שתי דירות במקביל. מצב כזה יכול להיות אפשרי כאשר מוכרים שני נכסים ובתמורה לכך רוכשים נכס יחיד. יש גם היבטים מיוחדים לעניין גביית המס במצבים שבהם מוענק נכס מקרקעין במתנה לאדם אחר (כגון קרוב משפחה) בצורת מתנה ללא תמורה. במצב זה עשוי לשלם מקבל הנכס מס רכישה וזאת באופן חלקי, נמוך יותר מהמס המקובל בעסקאות רגילות.
